省國土廳解讀《云南省人民政府關于進一步加強土地出讓管理的規定》
發布時間:2017-10-10


省國土廳解讀《云南省人民政府關于進一步加強土地出讓管理的規定》



來源:云南省國土資源廳    2015-09-18 18:02:00   打印頁面



 



日前,省政府印發了《云南省人民政府關于進一步加強土地出讓管理的規定》(云政發〔201558號)(以下簡稱《規定》),自印發起施行。為了便于各級政府和相關行政管理部門、相關單位、機構和群眾更好的理解該規定的相關內容,切實做好落實工作,現就《規定》出臺的背景和主要內容等說明如下。



一、出臺的背景



該《規定》出臺源于我省開展黨的群眾路線教育實踐活動和“六個嚴禁”專項整治,以及落實深入踐行“三嚴三實”、“忠誠干凈擔當”專題教育要求,重點指向土地出讓領域出現的廉政風險和腐敗問題。



遵照省委、省政府關于加強國土資源管理,規范行政權力,著力預防土地出讓中廉政風險的指示,省國土資源廳結合深入貫徹“六個嚴禁”專項整治和國家土地出讓審計發現問題的整改落實工作要求,加強土地出讓管理的調查研究工作,堅持以問題為導向原則,注重從源頭上、制度上規范土地出讓行政權力,不斷提高管理和服務保障的能力和水平。自5月中旬啟動了起草工作,經過反復深入研究、征求各地各部門意見、省法制辦審查把關、反復修改,形成了《規定》的送審稿,經省政府第68次常務會議、省委常委會審議,并在省第九屆十一次全會期間出臺實施。《規定》的主要特點是:



一是突出問題導向。通過深入調研全省土地出讓領域存在違法違規及腐敗問題,針對土地出讓中的薄弱環節和易腐重點內容進行總結,我省土地出讓中的突出問題主要有下列六個方面:一是招商引資違規約定出讓條件和地價,違規設置土地出讓前置條件以及虛假招拍掛等;二是以減免、返還、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓金,土地供應審批、決策制度不嚴格;三是土地出讓規劃條件控制不嚴,土地出讓后違規調整變更土地用途和容積率等規劃條件;四是用地單位違約拖欠土地出讓金;五是土地出讓招拍掛操作不規范、不嚴謹,包括地價評估、領導干部違規干預等;六是違規擴大劃撥土地范圍。



二是強化剛性約束。根據國家法律政策精神,《規定》針對當前土地供應利用中地價確定、合同監管、用途變更等易發高發腐敗問題制定了嚴格明確的政策,減少不法人員的違規操作與腐敗空間。例如:規定不得低于基準地價確定出讓底價,有效杜絕低價出讓問題;規定未經城鄉規劃主管部門提供規劃設計條件不得出讓國有建設用地使用權,控制性詳細規劃未覆蓋區域不得出讓商業性房地產開發用地,出讓土地規劃條件必須明確各種用途的范圍和比例,擅自變更土地出讓后的規劃條件或不按時與國土資源主管部門簽訂變更土地出讓合同的,可依法與其解除土地出讓合同,收回土地使用權。體現了規劃條件強制性與指導性。



三是規范改進了土地出讓有關做法。針對國家土地出讓規定較為原則的問題,細化了我省的操作辦法,明確了責任主體。例如:規定土地出讓方案審批必須集體會審,以會議方式決策的,主要領導要末位表態,以無記名投票方式確定,明確了出讓方案審批的責任主體和具體形式。改進我省傳統的做法,規定不得低于基準地價確定出讓底價,將出讓價款繳納方式、出讓起始價(起叫價)、底價確定原則等內容納入土地出讓方案審批,將出讓底價確定后移到出讓實施前1小時,控制了底價了知情范圍,降低泄密風險,減少權力干預的可能性。



二、《規定》主要內容



(一)嚴格土地出讓范圍和規劃管控。《規定》明確了劃撥、出讓土地的范圍邊界,點明了必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓的用地類型,強調同一宗地有兩個以上意向用地者的必須招拍掛出讓,特別提出商品住宅用地一律以拍賣方式出讓,深化落實了國家有償用地的政策精神,強化了土地市場競爭。



針對出讓前規劃條件落實的問題,明確了規劃條件出具的主體、依據、內容,作為土地出讓及后續監管的前置條件。并結合我省實際工作,提出“涉及兼容一種以上用途的,必須明確各種用途的范圍和比例”、“控制性詳細規劃未覆蓋區域,不得出讓商業性房地產開發用地”,掃除了土地出讓中的一些盲區,避免因規劃條件不清晰造成土地資產價值難以準確評估,并由此帶來的相關腐敗問題。



規定了有償方式出讓用地的范圍,特別明確了必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓用地的情形,其中商品住宅用地一律以拍賣方式公開出讓。對擬出讓地塊規劃條件的內容明確了具體要求,規定未經城鄉規劃主管部門提供規劃設計條件的,不得出讓國有建設用地使用權;控制性詳細規劃未覆蓋區域,不得出讓商業性房地產開發用地。



(二)嚴格土地出讓前置條件的設定。《規定》進一步嚴申國家關于競買者資格條件設定的相關要求,并專門指出“嚴禁以事先的會議紀要、投資協議或者招商協議等為依據量身定制土地出讓方案,倒置土地出讓決策程序”。規定了嚴禁在國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作中違法違規設定影響公平、公正競爭的限制性條件。



(三)嚴格土地出讓方案編制和審批。《規定》強調了土地出讓方案的內容,規定土地出讓方案必須由州(市)、縣(市、區)人民政府采取集體會審方式審批,為出讓方案審批進一步明確了內容和形式。針對主要領導操縱審批的問題,該條規定“以會議方式集體決策的,主要領導要末位表態,以無記名投票方式確定”,有效控制用地審批中的腐敗行為。



(四)嚴格土地出讓底價確定。《規定》通過嚴格執行地價評估、底價確定制度,牢牢把控土地底價“紅線”。該條嚴格規定了地價評估的原則,要求“評估機構應當獨立出具土地估價報告并嚴格履行電子備案程序”、“嚴禁先議定土地出讓價格再委托評估等做法確定出讓底價”,切實減少政府對地價評估的操縱和干預,確保評估結果的客觀性。改進了土地出讓底價的確定模式,從傳統的納入土地出讓方案審批,調整為“在招標拍賣掛牌出讓活動前1個小時內,由當地政府組織專門決策小組,按照土地出讓方案確定的原則集體確定”,控制了知情人范圍,縮短了底價確定到具體實施的時間,降低了泄密風險、減小了權力干預的可能性。強化了底價確定的責任,“對底價確定的過程及結果,應納入集體決策的記錄文件,存檔備查”,促進自律及監督。加強了地價評估機構的責任追究,“建立地價評估機構及從業人員懲戒和淘汰機制,嚴肅查處土地估價過程中惡意串通、出具虛假證明或者報告等違法違規行為。對違法違規執業機構和人員,一律列入“黑名單”,觸犯法律的要追究法律責任”。規定“拍賣出讓可采取無底價方式,其起叫價即為土地出讓底價”,進一步強化市場競爭。該條首次提出“嚴禁低于基準地價確定出讓底價”,提出了更為嚴格、明確的全省土地出讓底價最低控制線,有效杜絕低價出讓問題。



(五)嚴格土地出讓信息發布。《規定》進一步嚴申國家關于土地出讓信息發布的相關要求,并專門指出“出讓方必須規范編制并嚴格審查招標拍賣掛牌出讓公告、出讓須知等文書,公告和須知等不得與出讓方案相違背”,要求土地出讓信息必須在省和國家級專業網站發布,擠壓違規操作空間。規定了土地出讓公告必須于招標拍賣掛牌開始前20日發布,土地出讓結果必須在招標拍賣掛牌結束后10個工作日內公布。明確了出讓土地公告和出讓結果公開的方式,并且公告和須知等不得與出讓方案相違背。



(六)嚴格土地出讓進場交易。《規定》明確“必須將土地出讓交易納入公共資源交易平臺實施”,依托規范的場所、規則、流程,強化土地出讓的公開、公平與公正性。提出“積極穩妥開展土地出讓網上交易試點,在統一規范的平臺促進土地交易規范化”,加強現代信息技術的土地交易中應用研究,逐步構建符合我省實際的網上交易平臺,減少人為因素對交易的影響,促進交易規范化。



(七)嚴格土地出讓合同管理。《規定》明確了土出讓合同簽訂定的時限、關鍵內容、出讓價款及違約金繳交的相關辦法,強調“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款及違約金的,不得辦理《國有土地使用證》,也不得按出讓價款繳納比例分割辦理《國有土地使用證》”,進一步規范了相關做法。同時,強化了責任追究,規定“受讓人逾期不簽訂合同的,取消其競得人(中標人)資格、不退還保證金,土地重新按規定程序出讓”,杜絕拖欠土地出讓金和“圈占土地”等問題。規定“對競得土地后不及時簽訂成交確認書或者出讓合同、未按合同約定及時開竣工、未按合同約定的用途或者開發利用條件建設的,納入企業誠信檔案,作為土地競買人資格審查的依據”,對違約問題嚴重的用地者,可根據情況采取限制其參與新的土地競買活動的措施,強化用地監督。



(八)嚴格土地用途和容積率調整。《規定》明確了規劃、國土部門間配合工作職責及時限,明確了用地者的責任,促進工作規范,減少問題發生。《規定》要求變更規劃條件必須由政府常務會議審議決定,控制隨意變更問題;要求變更情況限期向社會充分公示,并由規劃部門要及時向國土部門通報,強化信息公開與工作聯動;規定建設單位要及時向政府和國土部門申報簽訂變更合同、協議,補繳土地出讓金,對擅自改變規劃條件或依法變更后不按時申報簽訂變更合同、協議的用地,國土資源部門可以依法與其解除土地出讓合同,收回土地使用權,將用地者的變更權利與申報責任相統一,促使用地者主動完善土地相關手續。



(九)嚴格土地出讓收入管理。《規定》強調了土地出讓收入管理的相關規定,要求“土地出讓收入全額繳入地方國庫,通過地方基金預算安排支出。任何單位和個人不得以任何名義減免土地出讓價款,也不得以土地換項目、先征后返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓價款”。針對當前一些地方政府PPP運作不規范、甚至假借PPP等形式與企業違規合作開發土地問題,規定“更不得以任何方式讓企業參與土地出讓收益分成”,遏制違規、腐敗苗頭。



(十)嚴格查處土地出讓違法違紀行為。《規定》進一步強調嚴肅查處違法違紀行為要求和重點環節,強化違規干預土地出讓記錄報告制度、重大情況報告制度、終身負責制度“三項制度”在土地出讓領域的深化落實,要通過問責和司法手段,嚴肅查處打擊土地出讓領域違法違紀及腐敗行為。



總之,上述《規定》的各條款均于法有據,其最大特點就是公開運行、集體決策、可操作的監督和追究機制,明確規定要求“進場交易”,依法公開透明,避免暗箱操作,進一步規范政府行政權力。下步將進一步依照相關法律制度深化研究土地出讓管理的制度措施,不斷研究完善還不夠細致,操作性還不夠強的內容。



 



 





 

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